相続財産に借地権がある場合の対処法｜手続きと注意点をわかりやすく解説
【この記事でわかること】
・借地権とは何か（普通借地権・定期借地権の違い）
・借地権を相続する場合の手続きと地主への通知
・借地権の相続税評価額の計算方法
・借地権を相続放棄した場合の取り扱い
・借地権を売却・返還する場合の手続きと注意点
「親が亡くなり、親が建物を建てていた土地が地主から借りていた土地だとわかった。どうすればいい？」
「借地権を相続したけど、地主への連絡は必要？名義変更はどうすればいい？」
借地権は相続財産の中でも扱いが複雑な財産のひとつです。知らずに放置すると地主とのトラブルや税務上の問題が生じることがあります。この記事では、借地権の相続手続きをわかりやすく解説します。
借地権とは何か
借地権とは、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。被相続人（亡くなった方）が地主から土地を借りて建物を建てていた場合、その土地を使用する権利（借地権）が相続財産になります。
借地権の主な種類
| 種類 | 概要 |
|---|---|
| 普通借地権 | 期間満了後も正当な理由がなければ地主は更新を断れない。借主保護が強い |
| 定期借地権 | 契約期間終了後は必ず土地を返還する。更新がない |
| 旧借地法による借地権 | 1992年8月以前に設定されたもの。借主保護が非常に強い |
相続する借地権の種類によって、手続きや評価額が異なります。
借地権の相続手続き｜地主への通知が必要
地主への承諾は不要だが、通知は礼儀として行う
借地権は相続によって当然に承継されるため、地主の承諾は法律上必要ありません。しかし、相続が発生したことを地主に通知することは礼儀として重要です。
また、地代（土地の賃料）の支払先・振込先の変更がある場合は、早めに地主に連絡して確認してください。
建物の名義変更（相続登記）も必要
借地上の建物は被相続人名義のため、相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きが必要です。
不動産の相続登記については、こちらも参考にしてください。
→ https://dept-zero-navi.com/souzoku-fudousan-meigi-henko
借地権の相続税評価額の計算
借地権は相続税の課税対象となります。評価額の計算方法は以下の通りです。
借地権の評価額の計算式
借地権の評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合
借地権割合とは
国税庁が定める路線価図・評価倍率表に記載されている割合です。地域によって30〜90%の間で設定されており、都市部ほど高い傾向があります。
計算例
土地の自用地評価額が5,000万円・借地権割合が60%の場合
→ 借地権の評価額：5,000万円 × 60% ＝ 3,000万円
評価額が高くなる場合は相続税の申告が必要です。税理士への相談をおすすめします。
借地権を相続放棄した場合の扱い
相続放棄をすると、借地権を含むすべての財産・債務を放棄します。
相続放棄後の借地権はどうなるか
- 次順位の相続人に相続権が移る
- 全員が放棄した場合は、相続財産清算人が選任されて処分される
注意点
相続放棄をした後も、建物に居住している場合は財産の管理義務が残ることがあります（2023年改正民法）。地主への地代未払いが続くと問題になるため、放棄後は速やかに対応を進めましょう。
借地権を売却・返還する場合の注意点
借地権の売却
借地権を第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要です。承諾を得ない売却は無効となる可能性があります。また、地主への「名義書換料」（承諾料）の支払いが慣習として求められることがあります。
借地の返還
借地を地主に返還する場合は、原則として建物を取り壊して更地にして返還することが必要です。建物の解体費用が発生するため、事前に費用を確認しておきましょう。
よくある質問
Q1. 親が亡くなった後、借地権を相続してから地主に何も連絡していません。問題になりますか？
A. 法律上は地主の承諾なしに相続できますが、地代の支払先変更や相続の事実を連絡しないままにすると、地主との信頼関係が損なわれることがあります。早めに連絡することをおすすめします。
Q2. 借地権の相続税評価額が高くて相続税が払えない場合はどうすればいいですか？
A. 相続税の延納（分割払い）や、物納（財産で税金を払う）の制度を利用できる場合があります。また、借地権を売却して納税資金を用意する方法もあります。税理士に相談して対応策を検討してください。
Q3. 定期借地権の場合、相続しても契約期間が終われば返還しないといけませんか？
A. はい、定期借地権は契約期間終了後に更新なく土地を返還する必要があります。相続後も残りの契約期間はそのまま引き継がれます。
Q4. 借地権を相続した後、地主から「土地を返してほしい」と言われたら従わないといけませんか？
A. 普通借地権の場合、地主には正当な理由がなければ更新を拒否できません。地主から一方的に返還を求められても、原則として応じる義務はありません。弁護士に相談して対応してください。
まとめ
相続財産に借地権がある場合の対処法をまとめます。
- 借地権は相続によって当然承継される。地主の承諾は不要だが通知は行う
- 借地上の建物の相続登記（名義変更）は2024年から義務化（3年以内）
- 借地権の評価額は「自用地評価額 × 借地権割合」で計算する
- 相続放棄をすると借地権も放棄となるが建物に居住中は管理義務が残ることがある
- 借地権の売却には地主の承諾が必要
- 複雑な問題は税理士・司法書士・弁護士に相談して進める
借地権の相続は専門知識が必要な分野です。地主との関係を良好に保ちながら、早めに専門家に相談して適切に手続きを進めましょう。
