相続財産に不動産がある場合の名義変更手続き｜相続登記の流れを解説
【この記事でわかること】
・相続登記（不動産の名義変更）とは何か
・2024年4月から義務化された相続登記の期限と罰則
・相続登記に必要な書類の一覧
・手続きの流れ（遺産分割協議→法務局への申請）
・自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合の違い
「親が亡くなって家を相続したけど、名義変更ってどうやるの？」
「ずっと放置していたけど、義務化されたって聞いて不安になってきた…」
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、これまで義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から法律で義務化されました。手続きを知らずに放置すると罰則の対象になることもあるため、早めに対応することが重要です。この記事では、相続登記の基本から手続きの流れまでをわかりやすく解説します。
目次
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した方（相続人）の名義に変更する手続きです。法務局（登記所）に申請して行います。
相続登記をしないと、以下のような問題が生じます。
- 不動産の売却・担保設定ができない
- 次の相続が発生するとさらに権利関係が複雑になる
- 2024年4月以降は義務化により罰則の対象になる
2024年4月から相続登記が義務化
2024年4月1日から、相続登記が法律上の義務となりました。
義務化のポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 対象 | 2024年4月1日以前の相続も対象（経過措置あり） |
| 罰則 | 正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料 |
過去に相続した不動産でも、2027年3月31日までに登記をすれば罰則を免れることができます（経過措置）。「昔に親が亡くなって名義変更していない」という方も、早めの対応が必要です。
相続財産の調査については、こちらも参考にしてください。
→ https://dept-zero-navi.com/souzoku-zaisan-chousa
相続登記の3つのパターン
相続登記の方法は、相続の状況によって3種類あります。
①遺産分割による相続登記
相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を取得する人を決めてから登記します。最も一般的なパターンです。
②法定相続による相続登記
遺産分割協議をせずに、法定相続分の割合で相続人全員の共有名義として登記します。後で売却する場合に全員の同意が必要になるため、将来的に手続きが煩雑になります。
③遺言書による相続登記
遺言書に不動産の取得者が明記されている場合は、その内容に基づいて登記します。
相続登記に必要な書類
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです（遺産分割による場合）。
被相続人（亡くなった方）に関する書類
- 出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本含む）
- 住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人全員に関する書類
- 戸籍謄本
- 住民票（不動産を取得する方のみ）
- 印鑑証明書
不動産に関する書類
- 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使用）
- 登記事項証明書（現在の登記内容の確認）
その他
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印による押印が必要）
- 相続関係説明図
書類の収集には数週間かかることもあります。早めに動き始めることが大切です。
相続登記の手続きの流れ
STEP1｜相続財産・相続人の確認
被相続人の戸籍を調査して相続人を確定し、どんな不動産があるかを把握します。
STEP2｜遺産分割協議
相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決めます。協議の内容を「遺産分割協議書」として書面にまとめ、全員の署名・実印で押印します。
STEP3｜書類の収集
戸籍謄本・住民票・固定資産税評価証明書などを収集します。
STEP4｜登記申請書の作成
法務局に提出する登記申請書を作成します。
STEP5｜法務局への申請
管轄の法務局（不動産の所在地を管轄する法務局）に書類一式を提出します。郵送での申請も可能です。
STEP6｜登記完了
申請から1〜2週間程度で登記が完了し、登記識別情報（権利証の代わり）が発行されます。
登録免許税はいくらかかる？
相続登記には「登録免許税」がかかります。
計算式：固定資産税評価額 × 0.4%
たとえば評価額2,000万円の不動産であれば、8万円の登録免許税が必要です。
自分で手続きする？司法書士に依頼する？
自分で手続きするメリット
- 司法書士への報酬（数万〜10数万円）が不要
- 手続きの流れを自分で把握できる
自分で手続きするデメリット
- 書類収集・申請書作成に手間と時間がかかる
- 記載ミスがあると再申請が必要になる
司法書士に依頼するメリット
- 手続きをすべてお任せできる
- ミスなくスムーズに完了できる
- 複数の不動産・複雑な相続関係でも対応できる
不動産が複数ある・相続人が多い・遺産分割に争いがある場合は、司法書士への依頼を強くおすすめします。
よくある質問
Q1. 相続登記を放置するとどんなペナルティがありますか？
A. 正当な理由なく期限（相続を知った日から3年以内）を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、不動産の売却・担保設定もできなくなります。
Q2. 相続人が複数いる場合、全員が登記手続きに参加する必要がありますか？
A. 遺産分割協議書に全員の署名・押印が必要ですが、法務局への申請自体は不動産を取得する相続人が単独で行えます。
Q3. 遺産分割協議がまとまらない場合は相続登記できませんか？
A. 協議がまとまらない場合でも、法定相続分による相続登記（共有名義での登記）は行うことができます。また、家庭裁判所の調停・審判で分割方法を決めてから登記することも可能です。
Q4. 相続登記後に誤りが見つかった場合はどうすればよいですか？
A. 登記内容に誤りがある場合は、更正登記（訂正の登記）を申請することで修正できます。司法書士に相談して対応してもらいましょう。
まとめ
相続不動産の名義変更手続きをまとめます。
- 2024年4月から相続登記が義務化。相続を知った日から3年以内に申請が必要
- 期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になる
- 手続きは「遺産分割協議→書類収集→法務局への申請」の流れ
- 登録免許税は固定資産税評価額×0.4%
- 複雑な相続・複数の不動産がある場合は司法書士への依頼が安心
- 過去に放置している不動産がある場合は2027年3月31日までに対応を
不動産の相続登記は後回しにしがちですが、義務化された今、早めの対応が将来のトラブル防止につながります。
